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山東省輕工業設計院    周同英

隨著社會經濟的發展，人民生活水平的不斷提高，改善居住條件成為許多人的迫切需求。因而，推動了房地產行業的快速發展。以致房地產業成為國民經濟的支柱產業，推動、支持了國民經濟持續、快速、健康的發展。然而，隨著行業的發展，也存在著大量房地產項目盲目上馬，結果造成大量房屋閑置。造成房地產企業間的競爭加劇，從而帶來投資風險。

為了引導房地產行業的健康發展，減少房地產開發的盲目性，減少投資風險，近幾年，政府部門、銀行及房地產企業逐步重視房地產項目的前期咨詢，房地產項目可行性研究得到發展。

由于房地產項目本身的開發體制、開發程序、開發周期、財會制度等多有別于其他行業，使得房地產開發項目可行性研究與一般工業項目可行性有很大不同。一般項目的財務評價方法也不能完全適用于房地產開發項目。

房地產開發項目財務評價，是房地產項目可行性研究的重要組成部分，是房地產項目決策科學化的重要手段之一。

房地產開發項目財務評價，應特別注意以下問題。

首先應弄清房地產開發的有關稅費及其收取標準，以便正確估算項目投資。在房地產產品開發期間所需投入的主要費用包括：

土地費用：即為取得房地產項目用地而發生的費用。根據土地取得方式不同，主要有下列幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費、出讓土地的土地使用權出讓金、轉讓土地的土地轉讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。

前期工程費用：主要包括項目前期規劃、設計、可行性研究，水文、地質勘察以及“三通一平”等階段的費用支出。

基礎設施建設費用：指建筑物2米以外，項目規劃用地紅線以內的供水、供電、供氣等建設費用及各項設施與市政干線、干管等的接口費用。

建筑安裝工程費用：指建造房屋建筑物所發生的建筑工程費、設備購置費和安裝工程費用。

公共配套設施建設費用、開發間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發期稅費等等。只有弄清了各項費用及其收費標準，才能做到不漏計、錯計費用，從而正確計算房地產產品開發建設投資。

其次，應盡量接近實際地安排項目各期的資金投入計劃及融資計劃。

在確定項目用款計劃時，應弄清各種費用的投入特點。例如土地費用、前期工程費用應先行投入，建安工程費用中土建工程費用前期投入較大，開發后期裝飾工程費、安裝工程費、基礎設施建設費投入較大。

項目資金籌措計劃主要是根據房地產項目對資金的需求以及投資、成本與費用適用計劃，確定資金的來源和相應的數量。房地產項目的資金來源通常有資本金、借貸資金及預租售收入三種渠道。

再次，應同開發企業一起，確定房地產開發產品類型。按照房地產項目未來獲取收益的方式，房地產開發產品主要分為出售型房地產、出租型房地產及混合型房地產。只有確定房地產開發產品類型，才能正確計算開發建設投資在開發過程中形成以出售或出租為目的的開發產品成本和以自營為目的的固定資產及其他資產，正確計算房地產開發項目未來收益。

另外，應確定房地開發產品銷售計劃。房地產開發產品銷售與一般工業產品銷售不同。房地開發產品在符合國家現行有關規定的條件下可進行預售。并且，各開發企業根據其自身的經營狀況及房地產交易習慣和慣例，所確定的資金回籠方式也有很大不同。因此，在進行項目財務評價時，必須結合企業及產品情況，確定營銷計劃及資金回籠方式，力求財務預測數據準確。

還有有關編制財務報表所采用的計算期的問題。根據房地產開發項目的開發經營特點，其計算期可以年為單位，也可以半年、季或月為單位。當財務報表按月、季或半年編制時，計算求出的財務內部收益率應換算為以年為期單位的財務內部收益率，然后再與企業最低可接受的收益率進行比較。

再者，房地產開發項目應格外重視不確定性分析。房地產項目不確定性分析可以幫助投資者根據房地產項目投資風險的大小和特點，確定合理的投資收益水平，提出控制風險的方案，有重點地加強對投資風險的防范和控制。

以上是本人對房地產開發項目財務評價工作的一點淺顯認識，不正之處還望指正。